Taxe foncière – Guide complet : Fonctionnement, interprétation du projet de loi tel que publié actuellement et ses aspects cachés

(La version de la loi mentionnée dans cet article peut être téléchargée ici .)

Comment le système est-il construit ?

Le projet de loi décrit un système automatisé capable de déterminer la valeur du bien et l'impôt dû, ou bien le propriétaire (le contribuable) peut soumettre de sa propre initiative une évaluation de la valeur du bien, le choix lui appartenant.

Veuillez noter – pour éviter tout manquement à l’obligation de déclaration : il incombe toujours au contribuable de se connecter et de déclarer la valeur ; seul le mode de calcul (système ou auto-évaluation) est à son choix (détaillé au dernier paragraphe). Le système fonctionne selon deux méthodes : la « voie verte » et la « voie indépendante ».

Voie A – Évaluation du système (Voie verte) :

Le contribuable se connecte au système en ligne et prend connaissance de la valeur déterminée par l'État.
Si le contribuable l'approuve, vous payez l'impôt déterminé TEL QUEL (un taux inférieur à 1,5 % peut être accordé).

Voie B – Auto-évaluation (Voie indépendante) :

Si le contribuable estime que la valeur du système est trop élevée (par exemple, en raison d'un défaut spécifique du terrain inconnu du système), il est en droit de soumettre une auto-évaluation basée sur l'évaluation d'un expert.
Dans ce cas, la taxe s'appliquera au taux normal (1,5 %).
Risque : Le directeur est en droit d'examiner votre évaluation dans un délai d'un an, de la rejeter et d'émettre une évaluation plus élevée – « Évaluation selon son meilleur jugement ». Si un écart important est constaté, vous pourriez également être passible d'une pénalité pour déficit de 15 % (cette pénalité est imposée lorsque le déficit – l'écart entre l'impôt payé et l'impôt réellement dû – est dû à la négligence du contribuable, mais sans intention criminelle de se soustraire à l'impôt) ou de 30 % (le directeur a constaté que le contribuable a agi délibérément, a sciemment fourni de faux renseignements ou a dissimulé des renseignements pertinents pour se soustraire au paiement de l'impôt, par exemple en cachant l'existence d'un plan détaillé d'amélioration de la valeur).

En résumé:

L'objectif est de faire en sorte que la plupart des propriétaires fonciers préfèrent un « calme industriel ».

Comment le système déterminera-t-il l'évaluation ?

Le système informatisé de l'Autorité fiscale israélienne (qui sera mis en place conformément à l'article 17(c) proposé) fondera l'évaluation de la valeur foncière sur un modèle statistique et des données de marché en temps réel. Ce système pondérera plusieurs paramètres :

Situation géographique : Données de la base de données immobilières de l'administration fiscale sur des transactions similaires réalisées à proximité du bien (données relatives à la taxe d'amélioration/taxe d'achat).

Potentiel de planification : Le système se synchronisera avec les données des institutions de planification (système « MBAT » et similaires) afin de connaître les droits de construction approuvés dans le plan détaillé applicable au terrain.

Déductions intégrées : Le système effectuera automatiquement les déductions prévues par la loi (telles que la déduction de 60 000 NIS par dunam pour les terres agricoles).

Dans la loi originale sur l'impôt foncier, les fonds étaient conservés dans un fonds de compensation ; actuellement, selon la modification proposée à la loi (article 16(2) de la modification, modifiant l'article 7(b) de la loi originale), les fonds provenant des contribuables seront transférés au budget de l'État et non au fonds de compensation.

Où iront les fonds ?

1. Rompre le lien historique

Dans le passé, la « taxe foncière » et le « fonds d'indemnisation » étaient étroitement liés – la taxe perçue auprès des propriétaires fonciers servait presque exclusivement à financer l'indemnisation des dommages causés par la guerre et la sécheresse (une sorte d'« assurance mutuelle » pour les propriétaires fonciers).

Selon l'amendement : la taxe devient une taxe purement fiscale. Autrement dit, les recettes sont destinées à renflouer les caisses de l'État et à réduire le déficit, par exemple.

2. Sources de financement du fonds d'indemnisation

Taxe sur les achats : 25 % des recettes de la taxe sur les achats continueront d’être versées au Fonds d’indemnisation. Il s’agit actuellement de la principale source de financement, et la plus stable, du fonds.

3. Pourquoi cela a-t-il été fait ?

Dans l'exposé des motifs du projet de loi, le gouvernement indique que le Fonds d'indemnisation a accumulé d'importants excédents au fil des ans, tandis que les besoins budgétaires de l'État en matière de création de logements et de réduction du déficit sont plus urgents. Par conséquent, il a été décidé de ne pas affecter les nouvelles recettes fiscales au Fonds, qui continuera de se financer exclusivement par la taxe sur les achats immobiliers.

Avertissement – L’obligation de déclaration et les dangers de la non-déclaration

1. Pénalité pour retard dans le dépôt d'une déclaration

Si le 31 janvier (ou 90 jours après la date de publication de la loi en 2026) est passé et qu'aucune déclaration n'a été soumise :

Une amende administrative forfaitaire sera appliquée pour chaque période de deux semaines de retard.
La pénalité est automatiquement appliquée sans qu'il soit nécessaire de prouver l'intention.

2. « Évaluation au mieux du jugement » (Le directeur détermine la valeur)

Le directeur est habilité à déterminer la valeur du terrain selon son « meilleur jugement » :

La sous-évaluation n'est pas une option : généralement, une telle évaluation se situera dans la partie supérieure des fourchettes de prix du marché.
Perte de choix : Une fois que le directeur a émis une évaluation parce que vous n’avez pas déclaré vos revenus, vous perdez la possibilité d’utiliser la « voie verte » où le taux d’imposition peut être inférieur à 1,5 %.

3. Différentiels d'intérêts et de liaison

L'impôt est considéré comme une dette à compter de la date limite de déclaration. Pour chaque jour de retard de paiement, des intérêts et des pénalités seront ajoutés conformément à la loi relative aux intérêts et aux pénalités, ce qui peut faire augmenter la dette de plusieurs dizaines de pour cent au fil du temps.

4. Pénalité pour déficit

Si vous n'avez pas déclaré la valeur du terrain, celle-ci pourrait être considérée comme nulle. Si le directeur a déterminé une valeur supérieure à zéro, l'écart est de 100 % et l'impôt que vous avez payé sur la base d'une valeur nulle (plus précisément, non payé) est considéré comme un déficit. Ce déficit étant supérieur à 50 %, le directeur peut appliquer une pénalité de 15 % ou 30 %.

5. Prévention des transactions (sanctions du registre foncier)

Vous ne pourrez pas recevoir de certificat de décharge de taxe foncière aux fins d'enregistrer des actions dans le registre foncier (Tabu).
En l'absence d'un certificat d'absence de dettes, la vente du terrain et l'inscription d'une hypothèque sont impossibles. La transaction sera suspendue jusqu'au règlement intégral des dettes, pénalités et intérêts (rayonnement de l'inscription au registre foncier).

Recommandations :

Pour figurer sur notre liste de diffusion et rester informé, veillez à ne pas vous retrouver en situation d'obligation fiscale et de non-déclaration.
Pour les propriétaires fonciers dont les propriétés semblent assujetties à la taxe foncière selon ce qui précède, il est conseillé de préparer une évaluation en vue du paiement.

Rappel – Ceci n’est pas la version finale approuvée ; de nombreux problèmes ressortent de la formulation susmentionnée – vous pouvez en prendre connaissance dans l’article suivant.

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