Examen du statut fiscal foncier : Résumé des arguments contre et des demandes de modification de la loi proposée
La taxe foncière fera son retour en 2026, avec des modifications importantes. Comme prévu, le marché, dans son ensemble, cherche à corriger les distorsions passées et à en prévenir de futures. Vous trouverez ci-dessous les principaux arguments contre la loi dans sa forme actuelle (disponibles en téléchargement ici).
1. Le problème de la « construction clairsemée » et la définition du foncier (évaluateurs et promoteurs)
La formulation de l'amendement est beaucoup plus large, ce qui constitue l'un des principaux points de critique soulevés par les promoteurs et les industriels. Voici l'analyse précise, d'après les sources fournies :
a. Critère déterminant : « Plan de construction détaillé »
La loi (à l'article 1, Définitions) ne fait pas de distinction entre les types de désignation (résidentiel, d'emploi, commercial ou industriel). Le seul critère d'imposition est l'existence d'un « plan de construction détaillé » pour le terrain et la part de la surface constructible autorisée qui y est effectivement utilisée.
Si un plan autorise la délivrance d'un permis de construire – qu'il s'agisse d'une tour résidentielle ou d'un centre logistique – le terrain est imposable.
Dès lors que la surface construite est inférieure à 30 % (ou 10 % en vertu de la disposition temporaire) de la surface autorisée par ce plan, le bien est considéré comme un « terrain » et le propriétaire paie 1,5 % de la valeur de tous les droits y afférents.
b. Impact sur les secteurs industriel et commercial : Comme le soulignent les critiques formulées dans « Globes » et l'analyse du mémorandum, le problème est particulièrement aigu dans les secteurs suivants :
Nature de la construction : Dans l'industrie et le commerce, il est fréquent de trouver des constructions de faible hauteur (entrepôts, garages, ateliers) sur de vastes terrains. Ainsi, ces zones ont été aménagées par le passé pour un usage de garage ne nécessitant pas dix étages.
Lacune des plans d'urbanisme : De nombreux plans d'urbanisme autorisent des pourcentages élevés de construction (par exemple, des immeubles de grande hauteur) afin d'encourager la densification future. Un propriétaire de garage exploitant un petit bâtiment de plain-pied sur un terrain qui, en théorie, permettrait la construction d'un immeuble de bureaux de dix étages, se retrouvera à payer une taxe foncière calculée sur la valeur du « vide » (droits de construire des bureaux), alors même qu'il exerce une activité commerciale légale et régulière sur place. L'argument en faveur de la taxation des terrains vacants vise à assurer la continuité fiscale : en l'absence d'activité économique imposable (par exemple, impôt sur le revenu des salariés, impôt sur les sociétés), la détention de ces terrains en tant que terrains vacants serait imposable.
Or, dans les faits, l'industrie et le commerce génèrent une activité économique imposable. Dès lors, le principe de « continuité fiscale » ne justifie pas une double imposition, comme si le terrain était vacant.
c. Agriculture – Cas extrême : Les terres agricoles sont également concernées par la loi, mais le législateur a instauré un mécanisme légèrement assoupli (article 12a) :
Les terres désignées à des fins agricoles bénéficient d'une déduction de 60 000 NIS par dunam. Ce montant correspond à la valeur moyenne par dunam produite par l'agriculture ; cette valeur est donc déjà imposée comme revenu agricole. La valeur résiduelle, liée à la situation géographique ou au potentiel futur, est soumise à l'impôt foncier classique.
Le problème, en Israël, est que le potentiel futur est avant tout totalement incertain et, de plus, sa réalisation peut prendre des années (les procédures de changement de zonage durent environ 10 ans). Ce n'est qu'une fois le plan détaillé approuvé que l'on saura si le terrain est destiné à la construction d'une route (à une valeur très faible) ou à la construction d'une tour résidentielle (à une valeur très élevée). Dès lors, comment taxer un potentiel aussi flou ?
Compte tenu de l'incertitude quant à l'approbation d'un plan détaillé, supposons qu'après plusieurs années de taxation du propriétaire, le plan soit finalement annulé. Le potentiel qui a fait grimper la valeur du terrain disparaît alors : les taxes seront-elles remboursées au propriétaire ?
Tant que la « Validation » (Matan Tokef) du plan n'a pas été publiée, le terrain est considéré comme agricole. Cependant, dès que sa destination passe d'agricole à autre chose (résidentielle ou économique), la déduction de 60 000 NIS disparaît et la taxe est due sur la base de la nouvelle valeur réelle, même si la construction n'a pas encore commencé.
d. Pourquoi l'affirmation selon laquelle la taxe ne concerne que les terrains résidentiels est-elle courante (et pourtant erronée) ?
La confusion provient des notes explicatives (p. 12 du mémorandum), où le gouvernement insiste à plusieurs reprises sur le fait que « l'augmentation de l'offre de logements » est l'objectif principal du rétablissement de cette taxe. C'est la justification officielle : lutter contre les « spéculateurs fonciers » qui laissent des terrains résidentiels inexploités. Cependant, dans les faits, le texte de loi ne prévoit aucune exemption pour le commerce ou l'industrie.
En résumé : la loi s'applique à tout terrain faisant l'objet d'un plan approuvé, quelle que soit sa destination (à l'exception de certains cas particuliers, comme les établissements publics ou les terrains inconstructibles pour des raisons objectives). Il s'agit d'une « taxe sur le potentiel » qui pénalise tout propriétaire dont le bien n'est pas pleinement exploité conformément au plan en vigueur.
2. Distorsion des terres agricoles (Mouvements de peuplement et agriculteurs)
L'affirmation :
La déduction de 60 000 NIS par dunam est une aberration et ne reflète pas la valeur réelle des terres agricoles en périphérie par rapport au centre. Certaines terres valent plus, d'autres beaucoup moins.
Explication
Dans le centre d'Israël, la valeur des terres agricoles peut atteindre des millions grâce aux possibilités de changement de zonage. Une taxe de 1,5 % sur cette valeur (même après déduction) est bien supérieure au bénéfice annuel généré par l'agriculture, ce qui contraindra les agriculteurs à vendre leurs terres à des promoteurs immobiliers.
De plus, imposer une taxe basée sur le potentiel est une erreur : le test de responsabilité fiscale compare la construction réelle à un TBP approuvé ; pourquoi une taxe basée sur la valeur dérivée d'un TBP non approuvé (Town Building Plan, connu sous le nom de « TABA ») ?
Sur les terres agricoles, les droits de construction sont rares au départ. Le projet qui engendrerait l'impôt foncier n'existe pas encore au moment de l'imposition, et il est probable que, lorsqu'il sera approuvé, le terrain sera vendu à la nouvelle valeur cadastrale à un promoteur qui financera et bénéficiera de ces droits. L'agriculteur devra s'acquitter de la taxe d'aménagement (Mas Shevach) sur la plus-value et d'une contribution à la plus-value foncière (Heitel Hashbacha) ; il s'agira donc d'une double imposition.
3. Perte de lien avec le fonds d'indemnisation (le public et les médias financiers)
L'affirmation :
En temps de guerre, l'État utilise l'appellation « taxe foncière » (perçue comme une assurance contre les dommages de guerre) pour percevoir une nouvelle taxe, mais prélève pas moins de 100 % des recettes pour le budget général.
Explication:
Un article du Globes souligne qu'il s'agit d'un changement fondamental de l'ordre établi : la taxe n'est plus destinée à indemniser les victimes, mais sert à combler le déficit public, qui est un « gouffre sans fond ». Le contribuable paie pour une « protection » qu'il ne recevra jamais.
4. La charge qui pèse sur les « héritiers involontaires » (professionnels du droit et grand public)
L'affirmation :
Les avocats spécialisés en droit de la famille et en droit immobilier soutiennent que cette taxe pénalise les populations vulnérables qui ont hérité de terres et qui n'ont pas les liquidités financières nécessaires pour payer la taxe annuelle.
Explication:
Des exemples sont présentés de personnes ayant hérité de parcelles de terrain en « musha » (propriétaires multiples), qui ne peuvent pas facilement vendre leur part et ne peuvent pas simultanément y construire, mais qui devront désormais payer des dizaines de milliers de shekels par an « de leur poche ».
Alon Schuster a également soutenu que cette taxe devrait être retirée de l'ordre du jour, car elle intervient à un moment où les gens manquent d'argent (en période de guerre). L'immobilier n'est pas un actif liquide comme les actions, qui peuvent être vendus pour payer la taxe. Selon lui : « Quiconque souhaite percevoir des recettes fiscales devrait le faire lorsqu'il y a de l'argent, par le biais de la taxe d'amélioration, de la taxe d'acquisition, etc. », c'est-à-dire lorsque le marché fonctionne normalement – et non pas précisément lorsque le marché immobilier est confronté à des difficultés liées à la COVID-19, à la hausse des taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires et le financement de projets, et à la faiblesse du pouvoir d'achat des consommateurs due aux conséquences de la guerre (fermetures d'entreprises, etc.).
5. Le problème de l’évaluation informatisée et des pénalités pour déficit (Ordre des avocats et représentants)
L'affirmation :
Le Forum fiscal de l'Association du barreau et ses représentants affirment que le système informatisé de l'administration fiscale générera des évaluations excessivement élevées et que l'incitation à l'utiliser (l'immunité contre les amendes) s'apparente à de l'« extorsion sous la menace ».
Explication:
On prétend qu'un contribuable souhaitant soumettre une évaluation correcte (inférieure) hésitera à le faire par crainte d'une pénalité de 15 à 30 % pour insuffisance d'évaluation. L'État dit en substance : « Acceptez mon tarif, sinon je vous infligerai une amende si votre évaluation est erronée. »
6. Répercuter la taxe sur les locataires et le consommateur final (Économistes)
L'affirmation :
La taxe ne restera pas à la charge des propriétaires fonciers, mais sera répercutée sur les futurs acquéreurs, augmentant ainsi le coût de la vie. De même que la limitation des honoraires d'avocat pour les acheteurs de logements est intégrée au prix de l'appartement, cette taxe – qui accroît les dépenses du promoteur – sera intégrée au prix de l'appartement construit sur ce terrain.
Explication:
S'il s'agit d'un terrain destiné à des entrepôts ou à la logistique, le propriétaire augmentera le loyer pour l'entrepreneur, qui augmentera à son tour les prix des produits pour le consommateur. Cette taxe fonctionne comme une taxe indirecte sur la consommation.
Les banques percevront les mêmes frais de montage et exigeront le même pourcentage de profit final ; les coûts de construction ont explosé à cause de la guerre, et le coût du foncier augmentera lui aussi. Tous ces facteurs contribueront à la hausse du prix des logements dans le pays.
7. Ambiguïté concernant la réalisation des « droits de construire »
L'affirmation :
L'Association israélienne des constructeurs (promoteurs immobiliers) affirme que la taxe est imposée sur un « potentiel » qui n'a pas encore été réalisé et qui n'est parfois pas immédiatement réalisable.
Explication:
Un promoteur peut détenir un terrain avec un plan approuvé, mais le service d'urbanisme de la ville refuse les permis de construire faute d'infrastructures (égouts, voirie). Dans ce cas, le promoteur paie la taxe foncière sur des droits qu'il ne peut exploiter pendant une durée indéterminée. Cette situation accroît le risque (une variable inconnue et coûteuse) et compromet la faisabilité du projet. Sans garantie de faisabilité, les promoteurs renoncent à la construction.
La taxe proposée est très générale et le projet de loi ne fait aucune distinction entre les terrains déjà acquis et ceux détenus en attente, dont le prix a été fixé à l'époque et pour lesquels un financement a déjà été obtenu. Un promoteur dans une telle situation doit renégocier son accord avec la banque et contracter un nouvel emprunt.
En résumé,
Il semble que cette version de la loi ne soit pas définitive. La version actuelle faisant peser l'entière responsabilité sur les propriétaires fonciers, votre obligation minimale est de vous tenir informé et de vous préparer à l'avance. Le dépôt d'un plan (article 89) constitue un signal d'alarme quant à une éventuelle plus-value potentielle.
Nous sommes là pour vous aider dans tout ce qui concerne la propriété foncière et la gestion des impôts fonciers :
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