Étages fantômes et déplacements liés aux normes de construction : le bureau moderne est-il confronté à une « disparition » ?

Évolution historique : des ateliers de rue à l'euphorie des sommets

Le marché des bureaux israélien n'a pas commencé avec le verre et l'acier. Jusque dans les années 1980, le concept de « bureau » était synonyme d'immeubles bas de type « train building » ou d'appartements résidentiels transformés dans les premiers quartiers d'affaires de Tel Aviv, comme le boulevard Rothschild.

• Phase « ville » (années 1990) : La construction de la tour Shalom Meir constitua une étape marquante et isolée. Ce n’est que dans les années 1990 que la construction de gratte-ciel s’accéléra, notamment avec la Bourse du diamant de Ramat Gan et le Centre Azrieli. L’accent passa alors des espaces cloisonnés aux vastes plateaux ouverts.

• L'essor des hautes technologies (2010-2020) : La croissance fulgurante du secteur technologique a engendré une forte demande d'immeubles de bureaux de catégorie A. Ces espaces, autrefois simples lieux de travail, sont devenus de véritables outils de recrutement. Selon les données disponibles, plus de 2 millions de mètres carrés de bureaux ont été ajoutés à la seule agglomération de Tel-Aviv durant cette décennie. Le taux d'occupation a atteint un niveau exceptionnel de 97 % en moyenne, et les loyers des immeubles de bureaux de premier choix ont bondi de 60 % en seulement cinq ans.

1. Le choc de la COVID-19 : des failles dans le contrat social

La pandémie n'a pas été une perturbation temporaire ; elle a agi comme un « accélérateur de particules » pour des changements structurels déjà en cours.

• Les données : D’après les rapports de l’OCDE, dans les économies à forte productivité, 38 % des emplois peuvent être effectués entièrement à distance. De plus, les salariés de ces secteurs privilégient les modèles hybrides (3 jours de télétravail).

• Taux d'occupation physique : Les données de Kastle Systems, qui surveille l'accès aux bureaux, montrent que le taux d'occupation physique dans les principaux centres d'affaires américains s'est stabilisé à environ 50 % des niveaux de 2019. En Israël, bien que plus élevé (environ 70 %), la tendance à la réduction des surfaces occupées reste marquée.

• Sentiment du marché : Sur la plateforme de prédiction décentralisée PolyMarket, les marchés qui suivent la « crise de l’immobilier commercial américain » affichent une probabilité supérieure à 60 % de nouvelles baisses de la valeur des actifs commerciaux urbains d’ici fin 2024.

Quels territoires sont soumis à l'impôt ?

D’après les publications de l’administration fiscale et le plan économique, la taxe ne s’applique pas à tous les terrains mais cible les zones à forte demande :

1. Désignation de la propriété : Terrain désigné à des fins résidentielles, d'emploi ou commerciales en vertu d'un plan de construction urbain approuvé (TABA).

2. Situation géographique : Priorité aux zones à forte demande (centre d'Israël et grandes villes), où la pénurie de logements est la plus aiguë.

3. Statut du projet : Terrain « disponible pour la construction », ce qui signifie qu'il n'existe aucun obstacle juridique ou infrastructurel à la délivrance immédiate d'un permis de construire.

2. La convergence de l'IA : « Le code remplace le capital »

Le chevauchement entre les postes pouvant être exercés à distance et ceux menacés par l'IA est quasi absolu.

• Impact macroéconomique : Une étude de Goldman Sachs estime que l’IA générative pourrait automatiser ou augmenter significativement 300 millions d’emplois en Occident. Ces postes – ingénieurs logiciels, analystes et cadres administratifs – sont précisément ceux occupés dans les immeubles de bureaux modernes.

• Conséquences immobilières : Si une entreprise avait auparavant besoin de 10 m² par employé, l’IA permet désormais d’obtenir le même rendement avec deux fois moins de personnel. Conséquence : une réduction des surfaces de bureaux. Une étude de Knight Frank indique que 50 % des multinationales prévoient de réduire leur surface de bureaux au cours des trois prochaines années.

3. Les fondements financiers : financement et fiscalité

L’acquisition d’un actif commercial est fondamentalement différente de celle d’un bien immobilier résidentiel, impliquant des risques structurels nettement plus élevés :

• Taxe d'acquisition : Contrairement aux biens immobiliers résidentiels (qui comportent des tranches échelonnées), les actifs commerciaux sont soumis à une taxe d'acquisition forfaitaire de 6 % dès le premier shekel.

• Ratio prêt/valeur (LTV) : Les banques financent généralement les biens immobiliers commerciaux à hauteur de 50 % à 70 % seulement, contre jusqu’à 75 % pour les biens résidentiels. Les taux d’intérêt sont généralement de 1 % à 2 % plus élevés que pour les prêts hypothécaires résidentiels en raison de la volatilité perçue des locataires commerciaux.

• TVA : Les transactions commerciales sont soumises à une TVA de 17 % en sus du prix d’achat. Si une entreprise immatriculée peut la récupérer, cela nécessite une importante trésorerie initiale.

4. Le point de vue de l'évaluateur : évaluer les bureaux en période d'incertitude

Un évaluateur immobilier utilise trois méthodologies principales, l'approche par le revenu étant la référence absolue pour les actifs générateurs de revenus :

A. L'approche de la capitalisation des revenus

Il s'agit de la méthodologie essentielle. L'évaluateur analyse le RNO (Revenu net d'exploitation), soit le bénéfice net généré par l'actif après déduction des charges d'exploitation.

• La formule :

(Valeur = Revenu net divisé par le taux de capitalisation).

• Le défi moderne : à l’ère des « étages fantômes », l’évaluateur doit augmenter le taux de capitalisation (R) pour tenir compte du risque accru. Si un immeuble de bureaux à Tel Aviv était auparavant évalué à un rendement de 6 %, les évaluateurs peuvent désormais utiliser 7,5 % ou 8 % pour prendre en compte le risque de vacance prolongée.

B. L'approche par comparaison des ventes

Comparer les prix de transactions similaires à proximité. Le défi actuel est la « stagnation du marché » : les taux d’intérêt élevés entraînant une diminution du nombre de transactions, il devient de plus en plus difficile d’obtenir une valeur marchande actualisée.

C. L'approche par les coûts

Il s'agit de calculer le coût du terrain et de la construction, moins l'amortissement. Bien que moins pertinent pour les bureaux en activité, ce calcul sert de « valeur minimale » pour les bâtiments anciens destinés à la démolition ou à une reconversion radicale.