Transparence sans frontières (2026) : Guide complet pour déclarer les biens immobiliers israéliens dans votre pays de résidence

Au cours de la dernière décennie, les règles du jeu fiscal international ont profondément changé. La mise en œuvre de la Norme commune de déclaration (NCD) de l'OCDE et la création d'un vaste réseau d'échange automatique d'informations entre pays (dont Israël) ont rendu caduque la question de savoir si l'administration fiscale locale connaissait l'existence de mon actif en Israël. Désormais, seule la question suivante demeure : « Mes déclarations sont-elles exactes et conformes à la valeur marchande actuelle ? »

Note au lecteur : Nombreux sont ceux qui pensent que s’il n’y a « pas d’impôt à payer » (par exemple, parce que l’impôt a été payé en Israël et qu’une convention fiscale empêche la double imposition), il n’y a aucune obligation de déclaration. C’est une erreur fondamentale. Les obligations de déclaration (conformité) sont totalement distinctes des obligations de paiement. Les amendes les plus élevées au monde sont souvent infligées pour non-déclaration, même en l’absence d’impôt dû.

La nouvelle ère : CRS et échange automatique d'informations

Israël est signataire de traités d'échange de renseignements avec plus de 100 pays. Cela signifie que des données relatives aux comptes bancaires, aux revenus locatifs et aux biens immobiliers circulent régulièrement entre l'administration fiscale israélienne et l'IRS (États-Unis), l'ARC (Canada) et la DGFIP (France).

Carte mondiale des exigences en matière de reporting : principales exigences par pays

1. États-Unis : La lutte contre les capitaux non déclarés (FBAR et FATCA)

Pour les citoyens et résidents américains (titulaires d'une carte verte), les obligations de déclaration sont particulièrement étendues :

Formulaire 8938 (FATCA) : Déclaration des avoirs financiers étrangers dépassant un certain seuil (généralement 50 000 $ et plus, selon le statut fiscal).

FBAR (formulaire FinCEN 114) : Déclaration des comptes bancaires étrangers. Si les revenus locatifs d'un bien immobilier israélien sont déposés sur un compte israélien, ils doivent être déclarés si le solde total a dépassé 10 000 $ à un moment quelconque de l'année.

Date limite : 15 avril (avec une prolongation automatique jusqu'en juin pour les expatriés et jusqu'en octobre sur demande).

Source officielle : IRS - Comparaison des formulaires 8938 et FBAR

2. France : Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

La France figure parmi les pays les plus stricts en matière d'immobilier étranger. En 2018, l'impôt général sur la fortune (IGF) a été remplacé par l'Impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Critère : Résidents français dont le patrimoine immobilier mondial (y compris en Israël) excède 1,3 million d'euros.

Nécessité d'une évaluation : L'IFI exige une évaluation de la valeur marchande au 1er janvier de l'année d'imposition. L'administration fiscale française est réputée pour ses contrôles rigoureux des évaluations d'actifs étrangers.

Date limite : Mai-juin (selon le département/la région et le mode de déclaration).

Source officielle : Service-Public.fr - Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

3. Canada : Déclaration de vérification des revenus étrangers (formulaire T1135)

L'ARC exige une transparence totale sur les actifs non personnels (tels que les appartements ou terrains d'investissement) :

Critère : Résidents canadiens détenant des actifs étrangers dont le coût total excède 100 000 $ CA.

Date limite : 30 avril. Le défaut de déclaration entraîne des amendes automatiques de plusieurs milliers de dollars, indépendamment de l'impôt dû.

Source officielle : ARC - Déclaration de vérification des revenus étrangers (T1135)

4. Royaume-Uni : Test de résidence légale et revenus mondiaux

Le système fiscal britannique est fondé sur la résidence et, ces dernières années, la réglementation relative aux avoirs détenus à l'étranger s'est considérablement durcie.

Critère de résidence : Toute personne considérée comme « résident fiscal britannique » en vertu du Test de résidence légale (TRL) est tenue de déclarer et de payer l'impôt sur ses revenus mondiaux.

Régime d'imposition sur les revenus rapatriés : Si, par le passé, les résidents non domiciliés pouvaient éviter l'impôt britannique sur les revenus étrangers non rapatriés, ce régime fait l'objet d'importantes réformes structurelles qui entreront en vigueur en 2025.

Impôt sur les gains en capital (IGC) : Lors de la vente d'un bien immobilier israélien (y compris les sommes perçues dans le cadre de projets de rénovation urbaine), les résidents doivent déclarer le gain à l'administration fiscale britannique (HMRC). En vertu de la Convention de double imposition entre le Royaume-Uni et Israël, les impôts payés en Israël peuvent généralement être déduits de l'impôt dû au Royaume-Uni.

Date limite : 31 janvier (pour la déclaration en ligne).

Source officielle : GOV.UK - Impôt sur les revenus étrangers

5. Russie : Contrôle des changes et réglementation relative aux sociétés étrangères contrôlées (SEC)
La réglementation russe est parmi les plus strictes au monde en matière de transparence financière des avoirs étrangers de ses citoyens, notamment depuis la mise en œuvre de la législation sur les SEC et le renforcement du contrôle des changes.

Contrôle des changes : Les citoyens russes résidents fiscaux (présents en Russie pendant plus de 183 jours) doivent déclarer l'ouverture de comptes bancaires israéliens et tous les mouvements de capitaux effectués sur ces comptes (y compris les revenus locatifs ou les paiements liés à des projets) au Service fédéral des impôts (FTS).

SEC (Sociétés étrangères contrôlées) : Si le bien est détenu par l'intermédiaire d'une entité juridique (par exemple, une société holding familiale), le résident doit effectuer une déclaration en tant que « personne exerçant un contrôle » si sa participation dépasse 25 %.

Impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP) : Les revenus locatifs provenant d’Israël sont soumis à l’IRPP en Russie (généralement à un taux de 13 % à 15 %). Le défaut de déclaration de comptes ou de revenus étrangers peut entraîner de lourdes sanctions, pouvant atteindre un pourcentage important de la valeur de la transaction.

Date limite : 30 avril (pour le dépôt de la déclaration annuelle de revenus 3-NDFL).

Source officielle : Service fédéral des impôts de Russie – Impôt sur le revenu des personnes physiques

L'importance de l'évaluation professionnelle dans le journalisme international

Les autorités fiscales des pays susmentionnés ne se contentent pas du « prix d'achat » historique. Elles exigent la juste valeur marchande (JVM).

Prévention de la double imposition : La déclaration exacte de la valeur des actifs et de l’impôt payé en Israël (impôt sur le revenu locatif ou taxe sur la plus-value foncière) est la base pour bénéficier d’un crédit d’impôt étranger dans votre pays de résidence, conformément aux conventions fiscales bilatérales.
Protection en cas de contrôle fiscal : Une évaluation réalisée par un expert israélien agréé, connaissant bien le marché local et la réglementation fiscale, constitue une « ligne de défense » si les autorités fiscales étrangères contestent la valeur déclarée.

Conséquences du non-signalement : amendes et poursuites pénales

Depuis 2024, les déficits publics dans le monde entier ont entraîné une augmentation spectaculaire du recours aux algorithmes d'exploration de données par les autorités fiscales pour identifier les anomalies.

Amendes civiles : Elles peuvent atteindre plusieurs dizaines de pour cent de la valeur du bien.
Risque pénal : Dans des pays comme la France et les États-Unis, la dissimulation d'avoirs à l'étranger est considérée comme une infraction grave de blanchiment d'argent.
Précédents juridiques : Les tribunaux (par exemple, Bittner c. États-Unis concernant le FBAR) ont précisé que l’obligation de déclaration est personnelle et stricte ; l’ignorance de la loi n’est pas une défense.

Procédures, délais et documents requis

Bien que le dépôt lui-même ne comporte généralement aucun frais gouvernemental, les coûts indirects (honoraires professionnels et amendes potentielles pour non-conformité) constituent la charge financière.

Déclarations aux États-Unis (IRS et FinCEN)

Avertissement : Les amendes pour non-déclaration négligente de FBAR commencent à 10 000 $ par infraction ; les infractions « délibérées » peuvent atteindre 50 % du solde du compte.

France (DGFIP)

Méthode : En ligne via impots.gouv.fr en annexe (Formulaire 2042-IFI).
Documents :
- Expertise Immobilière : Une évaluation signée par un expert israélien certifié, adaptée aux normes françaises.
- Tableau d'amortissement : Preuve des dettes (hypothèques) liées au bien, qui réduisent la base imposable.
Frais de dépôt : Aucun frais.

Canada (ARC)

Méthode : En ligne via NETFILE/EFILE ou par courrier.
Documents :
- Documentation relative au montant des coûts : Documents d’achat et de rénovation convertis en CAD au taux de change en vigueur à la date de la transaction.
- Compte de résultat : Revenus locatifs bruts et impôt israélien payé à des fins de crédit.
Frais de dépôt : Aucun frais.

Tableau comparant les exigences FATCA (formulaire 8938) et FBAR (formulaire FinCEN 114).

Le résident français qui possède un bien à Tel-Aviv

Un propriétaire immobilier de Tel Aviv, résidant en France, se trouve confronté à un dilemme fiscal. Afin de se conformer à la réglementation de 2026 et d'éviter une double imposition, il a besoin d'une évaluation détaillée de la juste valeur marchande (JVM) réalisée par un expert israélien.

1. Pour l'Autorité fiscale israélienne (Impôt foncier 2026)

L'évaluateur doit fournir des données permettant de déterminer si le propriétaire est exempté :

Le test des 10 % : Calcul du total des droits de construction primaires selon le TABA actuel de Tel Aviv par rapport à la surface construite réelle.
Le cas des immeubles anciens : Tel Aviv regorge d’immeubles anciens de deux ou trois étages construits sur des terrains où le zonage actuel autorise des constructions de plus de dix étages. Si un appartement de 60 m² est situé sur un terrain dont les droits constructibles s’élèvent à 1 000 m², il n’en utilise que 6 %, ce qui le rend redevable de la taxe foncière sur les terrains vacants sur les 94 % restants.
Service actif : Contrairement à la municipalité d’Arnona, l’administration fiscale ne se contente pas de « deviner ». Le propriétaire doit déclarer activement son exonération sur la base des calculs d’un évaluateur.

2. Pour la DGFIP française (taxe IFI)

Évaluation au 1er janvier : La France exige la valeur marchande au début de l'année fiscale.
Passifs déductibles : L’évaluateur doit prendre en compte les éventuelles contributions d’amélioration (Heitel Hashbacha). Cette dette prévisionnelle peut souvent être déduite de la valeur de l’actif en France, réduisant ainsi le passif lié à l’IFI.
Normes internationales : Un résumé en anglais ou en français détaillant la « méthode de comparaison » est recommandé pour le comptable français.

3. Crédit d'impôt étranger (Prévention de la double imposition)

Séparation terrain/structure : nécessaire pour certains calculs d'amortissement.
Dépenses reconnues : Documenter les investissements qui augmentent le « coût de base » afin de réduire l'impôt futur sur les plus-values (Mas Shevach) en Israël et son incidence en France.

Liste de vérification du propriétaire (Ce qu'il faut demander à l'évaluateur) :

Évaluation de la valeur marchande.
Calcul détaillé des droits de construction (Confirmation du test des 10 %).
Annexe en anglais/français à l'intention des autorités fiscales étrangères.
Évaluation prévisionnelle de la taxe d'amélioration (essentielle pour réduire la valeur imposable en France).

Résumé stratégique : Le « piège des conjectures »

Dans toutes ces juridictions, les autorités fiscales exigent la juste valeur marchande (JVM). Se fier à une estimation ancienne ou approximative expose le propriétaire à un risque de surimposition (paiement excessif d'impôts) ou de sous-imposition (fortes pénalités pour impôt impayé). Seule une évaluation certifiée permet de se prémunir contre les risques et de tirer pleinement parti des conventions fiscales internationales.

Nous sommes là pour vous aider à vérifier votre obligation fiscale, à préparer une évaluation professionnelle pour les rapports internationaux et à vous adapter aux changements réglementaires de 2026.

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