Обзор статуса налога на имущество: краткое изложение аргументов против и просьб о внесении поправок в предлагаемый закон.
Налог на недвижимость должен вернуться в 2026 году с существенными изменениями. Как и ожидалось, рынок во всех его компонентах стремится исправить прошлые искажения и предотвратить будущие. Ниже приведены основные аргументы против закона в его нынешней форме (доступны для скачивания здесь).
1. Проблема «неравномерной застройки» и определение понятия «земля» (оценщики и застройщики)
Формулировка поправки гораздо шире, и это один из главных пунктов критики со стороны застройщиков и промышленников. Вот точный анализ согласно предоставленным источникам:
а. Определяющий критерий: «Подробный план строительства»
Закон (в Разделе 1, Определения) не делает различий между типами обозначений (жилые, коммерческие, промышленные или для размещения предприятий). Единственным критерием для взимания налога является наличие «подробного плана строительства» для земельного участка и то, какая часть разрешенных к застройке площадей под ним использована.
Если существует план, позволяющий выдать разрешение на строительство — независимо от того, идет ли речь о жилой башне или логистическом центре (логистическом хабе) — земельный участок входит в налоговую базу.
Если площадь существующего здания на участке составляет менее 30% (или 10% согласно временному положению) от разрешенной площади согласно данному плану, то участок будет считаться «землей», и владелец будет платить 1,5% от стоимости всех прав.
b. Влияние на промышленный и коммерческий секторы. Как отражено в критике в «Globes» и анализе меморандума, проблема особенно остро стоит в следующих секторах:
Характер строительства: В промышленности и торговле часто встречается «малоэтажное строительство» (склады, гаражи, мастерские) на больших участках земли. Таким образом, территория была застроена в прошлом для гаражей, не требующих 10 этажей.
Пробел в планировании: Во многих планах городского строительства (TBP) утверждается высокий процент застройки (например, высотное строительство) для стимулирования будущей уплотненной застройки. Владелец гаража, работающий в небольшом одноэтажном здании на участке земли, теоретически позволяющем построить 10-этажное офисное здание, будет вынужден платить налог на имущество, исходя из стоимости «воздуха» (прав на офисное здание), несмотря на наличие действующего и законного бизнеса на этом участке. Аргумент в пользу налогообложения незастроенных земель заключается в создании налоговой преемственности — если нет экономического предприятия, которое можно было бы обложить налогом, поскольку нет застроенной территории (Арнона, подоходный налог с работников и т. д.), то будет взиматься налог на владение незастроенной территорией.
На практике в промышленности и торговле существует экономическая деятельность, которая облагается налогом; следовательно, нет оснований для «налоговой преемственности», которая бы предусматривала двойное налогообложение, как если бы земля была незастроенной.
c. Сельское хозяйство — крайний случай. Сельскохозяйственные земли также включены в закон, но законодатель создал несколько смягченный механизм (раздел 12а):
Земля, предназначенная для сельского хозяйства, получает вычет в размере 60 000 шекелей за дунам. Это средняя стоимость одного дунама, полученного в сельском хозяйстве, — следовательно, эта стоимость уже облагается налогом как сельскохозяйственный доход. На оставшуюся стоимость — обусловленную местоположением или будущим потенциалом — будет применяться обычный налог на имущество.
Проблема в том, что в Израиле будущий потенциал, во-первых, совершенно неопределен, а во-вторых, на его реализацию могут уйти годы (процессы изменения зонирования земли занимают около 10 лет). Только после утверждения детального плана выяснится, предназначена ли земля для дорожного строительства (по очень низкой стоимости) или для жилой высотки (по очень высокой стоимости). Возникает вопрос — как облагать налогом такой неопределенный потенциал?
Учитывая неопределенность в отношении утверждения детального плана, предположим, что после нескольких лет обложения землевладельца налогами план в конечном итоге аннулируется. Потенциал, который повысил стоимость земли, исчез — вопрос: будут ли возвращены налоги землевладельцу?
Пока не опубликовано «Утверждение» (Matan Tokef) плана, земля считается сельскохозяйственной. Однако, как только назначение земли меняется с сельскохозяйственного на другое (жилое или для целей трудоустройства), вычет в размере 60 000 шекелей исчезает, и налог уплачивается в полном объеме по новой стоимости, даже если строительство еще не началось.
d. Почему утверждение о том, что налог распространяется только на жилую недвижимость, является распространенным (но неверным)?
Путаница возникает из-за пояснительных записок (стр. 12 меморандума), где правительство неоднократно подчеркивает «увеличение предложения жилья» как главную цель возврата налога. Это публичное обоснование — борьба со «земельными спекулянтами», которые занимают жилые участки и не строят. Однако на практике формулировки закона не предусматривают освобождения от налога для коммерческой или промышленной деятельности.
Итог: закон применяется к любой земле с утвержденным планом, независимо от ее использования (за исключением особых случаев, таких как государственные учреждения или земли, недоступные для строительства по объективным причинам). Это «налог на потенциал», который наносит вред любому, кто владеет недвижимостью, которая не используется в полной мере в соответствии с последним планом.
2. Искажение сельскохозяйственных земель (переселение населения и фермеры)
Утверждение:
Налоговый вычет в размере 60 000 шекелей за дунам — это издевательство и не отражает реальную стоимость сельскохозяйственных земель на периферии по сравнению с центром. Некоторые земли стоят дороже, а некоторые — намного дешевле.
Объяснение
В центральном Израиле стоимость сельскохозяйственных земель может достигать миллионов из-за возможности изменения зонирования. Налог в размере 1,5% от такой стоимости (даже после вычета налогов) намного превышает годовую прибыль, которую можно получить от сельского хозяйства, что вынудит фермеров продавать землю застройщикам.
Кроме того, введение налога, основанного на потенциальной стоимости, нецелесообразно — критерий налоговой ответственности сравнивает фактическое строительство с утвержденным планом застройки города; зачем облагать налогом стоимость, полученную от неутвержденного плана застройки города (известного как «TABA»)?
На сельскохозяйственных землях изначально мало прав на застройку — план, который якобы влечет за собой налоговые обязательства, на момент взимания налога еще не существует, и, вероятно, после его утверждения земля будет продана по новой стоимости TBP застройщику, который оплатит эти права и получит от них выгоду. Фермер будет платить налог на улучшение (Mas Shevach) с увеличения стоимости и сбор на улучшение (Heitel Hashbacha); следовательно, взимание налога за потенциальную стоимость будет двойным налогообложением.
3. Утрата связи с Компенсационным фондом (общественные и финансовые СМИ)
Утверждение:
В военное время государство использует название «налог на имущество» (воспринимаемый как страховка от военных потерь) для сбора нового налога, но забирает не менее 100% собранных средств в общий бюджет.
Объяснение:
В статье в газете Globes подчеркивается, что это фундаментальное изменение порядка вещей: налог больше не предназначен для компенсации жертвам, а используется для покрытия государственного дефицита, который представляет собой «бездонную яму». Налогоплательщик платит за «защиту», которую он не получит.
4. Бремя, ложащееся на «невольных наследников» (юристов и широкую общественность)
Утверждение:
Юристы, специализирующиеся на семейном праве и недвижимости, утверждают, что этот налог наносит ущерб уязвимым группам населения, унаследовавшим землю и не имеющим достаточных финансовых средств для уплаты ежегодного налога.
Объяснение:
Приводятся примеры людей, унаследовавших участки земли в «муше» (с несколькими собственниками), которые не могут легко продать свою долю и одновременно не могут на ней строить, но теперь вынуждены ежегодно платить десятки тысяч шекелей «из собственного кармана».
Алон Шустер также утверждал, что этот налог следует снять с повестки дня, поскольку он возникает в то время, когда у людей нет денег (во время войны). Недвижимость не является ликвидным активом, как акции, которые можно продать для уплаты налога. По его словам: «Тот, кто хочет собирать деньги, должен делать это, когда деньги есть, посредством налога на улучшение, налога на покупку и т. д.», то есть когда рынок функционирует, а не конкретно тогда, когда рынок недвижимости сталкивается с трудностями из-за COVID-19, роста процентных ставок по ипотеке и проектному финансированию, а также ослабления потребительской силы из-за последствий войны (закрытие предприятий и т. д.).
5. Проблема компьютеризированной оценки и штрафных санкций (Адвокатская коллегия и представители)
Утверждение:
Налоговый форум коллегии адвокатов и его представители утверждают, что компьютеризированная система налоговой службы будет выставлять чрезмерно завышенные счета, а стимул к ее использованию (освобождение от штрафов) является «вымогательством под угрозой».
Объяснение:
Утверждается, что налогоплательщик, желающий представить действительно заниженную оценку, будет бояться это сделать из-за угрозы штрафа в размере 15-30% от дефицита бюджета. По сути, государство говорит: «Примите мою цену, или я оштрафую вас, если вы ошибетесь в своей оценке».
6. Перекладывание налога на арендаторов и конечного потребителя (экономисты)
Утверждение:
Налог не останется у землевладельцев, а будет перенесен на будущие периоды, что приведет к увеличению стоимости жизни. Подобно тому, как ограничение гонораров адвокатов для покупателей недвижимости было включено в стоимость квартиры, этот налог, увеличивающий расходы застройщика, будет отражен в цене квартиры, построенной на этом участке земли.
Объяснение:
Если речь идёт о земле, предназначенной для складов или логистических объектов, землевладелец повысит арендную плату для предпринимателя, а предприниматель повысит цены на свою продукцию для потребителя. Этот налог действует как косвенный «налог на потребление».
Банки будут взимать те же сборы за реализацию проекта и требовать тот же процент от конечной прибыли; из-за войны резко выросли строительные затраты, и, по сути, стоимость земли также увеличится. Все это приведет к росту стоимости жилья в стране.
7. Неопределенность в отношении реализации «прав на строительство».
Утверждение:
Израильская ассоциация строителей (девелоперов) утверждает, что налог взимается с «потенциала», который еще не реализован, а иногда и вовсе не может быть реализован в ближайшее время.
Объяснение:
Застройщик может владеть земельным участком с утвержденным планом, но городской инженерный отдел не выдает разрешения на строительство из-за отсутствия инфраструктуры (канализация, дороги). В такой ситуации застройщик платит налог на имущество за права, которые он физически не может использовать в течение неизвестного периода времени. Этот факт увеличивает фактор риска (неизвестная переменная с высокими затратами) и в конечном итоге снижает осуществимость проекта. При отсутствии осуществимости застройщики не начнут строительство.
Предлагаемый налог носит очень широкий характер, и законопроект не делает различий между уже приобретенной землей и землей, цена которой была установлена на момент покупки и для которой уже получено финансирование. Застройщик в такой ситуации должен будет пересмотреть соглашение с банком и взять на себя дополнительные заемные средства.
В итоге,
Похоже, это не окончательная версия закона. Поскольку нынешняя версия возлагает всю ответственность на землевладельцев, ваша минимальная обязанность — быть в курсе событий и подготовиться заранее. Внесение плана (раздел 89) — это ваш предупреждающий сигнал о повышении стоимости из-за ожиданий, то есть потенциального увеличения.
Мы готовы оказать помощь во всем, что касается права собственности на землю и уплаты налогов на имущество:
Определение размера налога на имущество.
Оценка стоимости земли
Проверка экономической целесообразности
Анализ сделок по слиянию и поглощению между землевладельцами и застройщиками.
И многое другое.